Tóm tắt

Hà Nội với lịch sử hơn một nghìn năm, sở hữu hệ thống di sản văn hóa đa dạng từ phố cổ, biệt thự Pháp cổ, công trình tôn giáo – tín ngưỡng, đến các địa danh lịch sử… Theo Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm vừa mới được công bố, Hà Nội sẽ mở ra một giai đoạn phát triển mới – Trong đó, di sản văn hóa được xác định là nguồn lực nội sinh, nền tảng kiến tạo bản sắc và động lực quan trọng cho phát triển đô thị bền vững. Tuy nhiên, quá trình hiện thực hóa tầm nhìn này đang đặt ra nhiều thách thức đối với công tác bảo tồn, yêu cầu cấp thiết phải xây dựng một khung quy hoạch, thiết kế và quản lý tích hợp nhằm hài hòa giữa bảo tồn di sản với phát triển đô thị dài hạn mang tính liên thế hệ.

Nghiên cứu tiếp cận dưới góc nhìn quy hoạch và kiến trúc đô thị, tập trung phân tích bốn nhóm đối tượng tiêu biểu của khu vực nội đô lịch sử Hà Nội gồm: (1) Khu Phố Cổ; (2) Hệ thống biệt thự Pháp; (3) Các di tích tôn giáo – tín ngưỡng; (4) Khu trung tâm lịch sử. Trên cơ sở khảo sát hiện trạng, phân tích hình thái kiến trúc, đối chiếu hệ thống pháp luật, Quyết định hiện hành và kinh nghiệm quốc tế của Paris, Kyoto cùng các nguyên tắc của UNESCO về Cảnh quan đô thị lịch sử (Historic Urban Landscape), nghiên cứu đề xuất một khung nguyên tắc quy hoạch – thiết kế tích hợp nhằm kiểm soát hình thái đô thị, bảo tồn thích ứng, quản lý chiều cao và mật độ xây dựng, tổ chức vùng đệm di sản, tái sử dụng công trình có giá trị, đồng thời áp dụng các công cụ quản trị và kinh tế như chuyển quyền phát triển (TDR), Quỹ bảo tồn và cơ chế đồng quản trị giữa Nhà nước, cộng đồng và doanh nghiệp. Đồng thời, nghiên cứu đề xuất cách tiếp cận chuyển dịch từ tư duy “bảo tồn để gìn giữ” sang “bảo tồn để kiến tạo”, xem di sản văn hóa không chỉ là ký ức của quá khứ mà còn là nguồn lực chiến lược thúc đẩy đổi mới sáng tạo, phát triển công nghiệp văn hóa, nâng cao chất lượng không gian đô thị và năng lực cạnh tranh quốc tế của Thủ đô. Khung tiếp cận này cũng có thể tham khảo áp dụng cho các đô thị lịch sử khác của Việt Nam trong bối cảnh phát triển nhanh và hội nhập quốc tế.

Từ khoá: Bảo tồn di sản, phát triển đô thị, Hà Nội, Phố Cổ, biệt thự Pháp cổ, di tích tôn giáo.

1. Đặt vấn đề

Nhà nước và thành phố Hà Nội đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách, quyết định quan trọng để bảo vệ, phát huy giá trị di sản văn hóa – nền tảng tinh thần dân tộc phục vụ xây dựng nền văn hóa tiên tiến, đậm đà bản sắc dân tộc. Việc này nhận được sự quan tâm, phối hợp từ các sở ban ngành, nhà nghiên cứu, chuyên gia, nghệ nhân và sự ủng hộ mạnh mẽ của cộng đồng. Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức như: Giá trị di sản chưa được khai thác xứng tầm dù đã được khai thác nhiều năm, nhiều nhà cổ, cũ xuống cấp, thiếu kinh phí hỗ trợ chuyển đổi cơ cấu kinh tế, giãn dân khu bảo tồn gặp khó khăn; công tác quản lý di tích, di sản còn chồng chéo; vệ sinh đô thị, an toàn thực phẩm, quản lý rác thải ở một số nơi chưa đáp ứng yêu cầu… Bài toán đặt ra là: Làm sao kết hợp phát triển kinh tế – xã hội hài hòa, bền vững mà không làm mai một bản sắc văn hóa, bảo vệ môi trường, cải thiện điều kiện sống cho người dân địa phương. Từ thực hành thiết kế ở nội đô lịch sử, mâu thuẫn giữa bảo tồn và phát triển biểu hiện rất cụ thể ở ba lớp xung đột:

• Hình thái – công năng: Nhà ống truyền thống và biệt thự Pháp cổ không đáp ứng tiêu chuẩn tiện nghi mới, dễ bị “cơi nới – xây chen”;
• Cảnh quan – hạ tầng: Đường hẹp, thiếu bãi đỗ, dây điện, thông tin, kỹ thuật và biển hiệu lộn xộn, làm méo mó hình ảnh phố cổ;
• Giá trị – lợi ích: Giá trị di sản là lợi ích dài hạn, trong khi chủ đầu tư và hộ dân chịu áp lực sinh kế ngắn hạn.

Do đó, yêu cầu cấp thiết là kiến tạo khung thiết kế – quản lý khả thi để vừa nâng chuẩn hạ tầng và công năng, vừa giữ nguyên để “đọc” được lịch sử qua vật liệu, tỷ lệ, đường nét, tức là giữ hồn và nâng cao chất lượng đời sống. Phạm vi là khu lịch sử mở rộng (lõi phố Cổ, phố Pháp hay phố cũ, cụm di tích tôn giáo trọng điểm và khu trung tâm lịch sử). Nghiên cứu đã sử dụng các phương pháp: (1) Khảo sát hiện trạng và đo đạc nhanh (mặt cắt đường, khoảng lùi, chiều cao tầng, tỷ lệ đặc-rỗng); (2) Phân tích bản đồ – quy hoạch hiện hành; (3) So sánh đối chiếu với Paris và Kyoto về quy tắc hình thái – vật liệu – màu sắc; (4) Phỏng vấn bán cấu trúc nhóm cư dân, chủ nhà biệt thự, quản lý di tích; (5) Lập ma trận mâu thuẫn và đề xuất giải pháp.

2. Cơ sở khoa học và pháp lý

• Khung lý thuyết: Bảo tồn tích hợp (Integrated Conservation), cảnh quan đô thị lịch sử (UNESCO HUL), tái sử dụng thích ứng (Adaptive Reuse), bảo tồn dựa vào cộng đồng (Community-based Conservation).
• Các công cụ hình thái: Kiểm soát chiều cao – mật độ, chỉ giới – khoảng lùi, tỷ lệ mặt đứng, vật liệu, bảng hiệu.
• Cơ sở pháp lý – quy hoạch: Luật Di sản văn hóa (sửa đổi), Luật Thủ đô số 02/2026/QH16, Luật Quy hoạch đô thị, Quyết định số 2512/QĐ-UBND ngày 13/5/2026 về phê duyệt Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm, Quy chế quản lý quy hoạch – kiến trúc khu phố Cổ và khu phố cũ. Nghiên cứu lấy các văn bản này làm “khung cứng” để đề xuất “khung mềm” (quy tắc thiết kế, cơ chế kinh tế) để có thể triển khai trong thực tế.

3. Phân tích các trường hợp nghiên cứu

3.1. Trường hợp 1 – Phố Cổ: Quản lý – Cải tạo trong siêu mật độ và thương mại hóa

Phố cổ ra đời cùng với lịch sử hình thành và phát triển của Thăng Long – Hà Nội, có đặc trưng độc đáo về hình thái kiến trúc đô thị Việt Nam, thể hiện bản sắc của cấu trúc không gian đô thị lịch sử trong giai đoạn chuyển đổi. Khác với các thành phần trong cấu trúc còn lại, không gian kiến trúc cảnh quan của khu phố cổ Hà Nội được xây dựng bằng phương thức dân gian, đáp ứng nhu cầu của người dân theo thời gian mà không theo thiết kế đã định sẵn.Vẻ đẹp độc đáo, tự nhiên của kiến trúc cảnh quan khu phố cổ Hà Nội thể hiện ở sự đa dạng, không lặp lại về hình thái kiến trúc và không gian hoạt động của các cư dân mỗi ngày.

3.1.1. Về hiện trạng kiến trúc – sử dụng:

Lô đất hẹp thường có mặt tiền từ 3-5m, sâu 20-40m; cấu trúc nhà ống + sân trong + giếng trời. Tầng 1 kinh doanh, tầng trên ở; cơi nới phía sau và trên mái; mặt tiền có biển hiệu, dàn nóng điều hòa, các đường kỹ thuật, mái tạm che chắn mặt đứng. Lưu thông lẫn lộn người đi bộ – xe máy – logistics.

3.1.2. Những mâu thuẫn chính:

• Tăng tiện nghi dẫn đến gia tăng khối tích, dễ phá vỡ mái ngói, tỷ lệ mặt đứng truyền thống.
• Nhu cầu trưng bày – quảng cáo xung đột với tính đồng nhất mặt đứng.
• Giao thông giao hàng gây áp lực lên không gian đi bộ.

Từ hiện trạng trên đề xuất bộ giải pháp (từ cấp vi mô đến trung mô):

• Quy tắc hình thái 3-6-9 (quan niệm về “số đẹp” trong văn hóa phương Đông): Cao độ đỉnh mái chính tối đa 12m (3 tầng), khối tích vượt thêm chỉ cho phép lùi lớn hơn hoặc bằng 3m phía sau mái chính; phần “gác mái” chỉ chiếm lớn hơn hoặc bằng 30% diện tích mái, độ dốc mái 30°đến 35°, lợp ngói đất nung hoặc ngói sợi xi-măng màu ngói;
• Mặt đứng “hai lớp”: Lớp ngoài bảo tồn tỷ lệ cửa-tường, nan gỗ hoặc bao che truyền thống; lớp trong là cửa kính cách âm – cách nhiệt; cho phép kính lùi lớn hơn hoặc bằng 0.150m sau hàng cột hoặc khung, giữ chiều sâu bóng đổ;
• Biển hiệu mô-đun: Chiều cao tối đa 0.6m, chiều dày nhỏ hơn hoặc bằng 0.08m, treo trong khung mặt đứng; cấm hộp đèn xuyên tầng; khuyến khích chữ rời, vật liệu gỗ hoặc kim loại mạ; quy định “dải biển hiệu” liên tục theo phố;
• Hạ tầng kỹ thuật kín: Dồn dây dẫn vào hộp kỹ thuật chung bám theo trục hiên; dàn nóng điều hòa tập trung trên mái sau, che bằng lam gỗ hay kim loại giả gỗ;
• Logistics giờ thấp điểm: Khung giờ giao hàng 06h – 09h và 22h đến 24h; ngoài các giờ này thì phố ưu tiên đi bộ;
• Không gian bán công cộng: Khôi phục hiên liên tục 2m- 2,5m (tạo “arcade Việt-dãy phố có mái che”); bố trí ghế ngồi rời, cây bồn nhỏ; ngưỡng cửa, bậc tam cấp thành “chỗ ngồi vi mô”;
• Cơ chế kinh tế: Miễn hoặc giảm thuế biển hiệu đúng chuẩn; quỹ mặt tiền phố cổ hỗ trợ 30- 50% chi phí cải tạo theo mẫu; tín dụng xanh cho công trình giữ mái ngói, nâng cấp cách nhiệt.

Từ những giải pháp trên sẽ có sản phẩm đầu ra mong đợi: Tuyến thí điểm 500-800m (3-4 dãy phố) đạt đồng nhất mặt đứng, lưu lượng người đi bộ tăng, giảm ồn – nhiệt bức xạ ở ngõ hẹp, doanh thu bán lẻ tăng nhờ trải nghiệm phố “đúng chất”. Ngoài ra, để phát huy hiệu quả giá trị di sản văn hóa khu phố cổ, cần triển khai đồng bộ các giải pháp: Sử dụng truyền thông đại chúng, mạng xã hội, triển lãm, bảo tàng, lễ hội… nhằm nâng cao nhận thức cộng đồng, trách nhiệm của người dân, khơi dậy tự hào văn hóa, cải tạo chỉnh trang để gìn giữ và phát huy các giá trị đô thị lịch sử; quy định rõ quy tắc ứng xử, bảo vệ cảnh quan, cân bằng nhịp sống di sản, chú trọng tăng vốn, nhân lực cho trùng tu, tôn tạo di tích; kiểm soát chất lượng trùng tu; khuyến khích xã hội hóa trong bảo tồn, quy định trách nhiệm rõ ràng giữa nhà đầu tư và chính quyền địa phương, đào tạo chuyên môn cho cán bộ, hướng dẫn viên, quản lý di tích, cộng đồng, nhằm nâng cao năng lực bảo tồn văn hóa.

3.2. Trường hợp 2 – Biệt thự Pháp cổ: Bảo vệ – Tái sử dụng thích ứng (Adaptive Reuse)

Hà Nội đẹp và quyến rũ bởi những công trình kiến trúc, mà theo thời gian đã trở thành một di sản văn hóa. Sự đan xen hòa quyện giữa các đường nét kiến trúc cổ với nghệ thuật kiến trúc Pháp đã tạo nên một không gian kiến trúc vừa cổ kính vừa hiện đại. Biệt thự Pháp cổ là “quỹ di sản” đặc biệt, việc bảo tồn, sửa chữa là việc làm rất cần thiết. Hiện nay nhiều biệt thự 2 đến 3 tầng, mái dốc, tường gạch dày, chi tiết gờ – phào – cửa gỗ bị xuống cấp trầm trọng, một số đã biến đổi mặt bằng, thêm tầng hoặc thay vật liệu cửa, mái không phù hợp. Để gìn giữ các công trình theo lối kiến trúc Pháp mang giá trị rất lớn về kinh tế lẫn lịch sử văn hóa, xã hội, cảnh quan đô thị, nghệ thuật kiến trúc; đồng thời tiếp tục phát triển, khai thác đào sâu khai thác để làm sao vừa phục vụ được nhu cầu sẵn có, vừa thay đổi mô hình, cấu trúc cho phù hợp với bối cảnh xã hội và hiệu quả kinh tế – Hà Nội nên thực hiện theo mô hình bảo tồn thích ứng – là phương pháp bảo tồn chuyển tiếp được các giá trị cũ và bổ sung các giá trị mới phù hợp cho di sản tồn tại được với cộng đồng, xã hội đương đại. Cụ thể, cần khôi phục tối đa ngôn ngữ kiến trúc gốc, giảm các yếu tố cơi nới; sắp xếp hợp lý với tầm nhìn ở các tuyến phố và chỉnh trang theo hướng văn minh, thống nhất thể loại, quy mô, kích thước…

• Những thách thức của những Biệt thự Pháp cổ này là: Những yêu cầu theo chuẩn công năng mới như phòng cháy và chữa cháy, thang máy, đỗ xe, tiện nghi… khó “nhét” vào cấu trúc lịch sử; áp lực thương mại (khách sạn, văn phòng, kinh doanh) dẫn đến façadism (mặt tiền độc lập với phần còn lại của tòa nhà) hoặc bị phá dỡ;
• Chiến lược thiết kế – quản lý: Bảo tồn cấu trúc chính + lõi kỹ thuật mới, giữ tường chịu lực, cầu thang; chèn “lõi kỹ thuật nhẹ” (thang máy kính hoặc thép mảnh) ở khoảng sân sau hay giếng trời, tách cấu kiện mới khỏi tường và kết cấu cũ bằng khe kỹ thuật 30-50 mm để không “cắn” vào di sản;
• Tăng công năng ngầm và phía sau: Hạ cốt sân sau 0.9-1.2m để bố trí phòng máy, kho; nếu cần đỗ xe, dùng bệ nâng cơ khí nhẹ để lùi sau thay vì đào hầm lớn;
• Vật liệu tương hợp-tương thích: Sơn vôi khoáng, gỗ xử lý chống cháy, ngói lợp tông ngói truyền thống; cửa sổ gỗ hai lớp (lớp trong kính Low-E);
• Chuẩn hóa chi tiết phục dựng: Thư viện chi tiết gờ phào, lan can; danh mục màu sắc (palette – hệ màu, nhóm màu sắc chủ đạo) 8 đến 10 tông được phê duyệt.
• Mô hình sử dụng: Bảo tàng mini, thư viện, văn phòng sáng tạo, khách sạn boutique, nhà hàng văn hóa – mỗi loại có bộ tiêu chí công năng đi kèm (sức chứa, PCCC, tiếng ồn).
• Cơ chế tài chính:
  • TDR – Chuyển quyền phát triển: Phần sàn “bị khóa” do bảo tồn được chuyển sang khu tái thiết lân cận (vành đai phát triển) – nhà đầu tư nhận quyền tăng tầng ở vị trí được phép.
  • Ưu đãi thuế đất và tín dụng sửa chữa: Đối với biệt thự đăng ký danh mục bảo tồn và mở cửa cho công chúng tối thiểu 12 ngày/năm.
• Kết quả kỳ vọng: Hình thành chuỗi biệt thự tái sử dụng theo chủ đề (văn hóa – ẩm thực – sáng tạo), nâng giá trị khu phố cũ mà không đánh đổi kiến trúc gốc.

Việc bảo tồn, tu sửa các biệt thự cũ, cổ là giải pháp để nâng cao chất lượng sống của người dân trong các biệt thự. Cần phân loại: Biệt thự có giá trị đặc biệt cần bảo tồn nguyên trạng; biệt thự có giá trị trung bình cần bảo tồn phong cách, nhưng được phép cải tạo nội thất bên trong. Các công trình này đang là một di sản hiện hữu làm nên vẻ sang trọng, riêng cho đô thị của Hà Nội trong vùng Đông Nam Á. Việc gìn giữ, bảo vệ giá trị kiến trúc là phù hợp với điều kiện và hoàn cảnh thực tế, là vấn đề quyết định đến việc bảo tồn một kho tàng công trình kiến trúc khổng lồ, độc đáo, có một không hai trong dòng chảy hối hả của cuộc sống đương đại.

3.3. Trường hợp 3 – Di tích tôn giáo (đình, đền, chùa…): Bảo tồn không gian thiêng Trong lịch sử nghìn năm văn hiến, Hà Nội đã kết tinh hệ thống di sản văn hóa vô cùng phong phú, đặc sắc, dẫn đầu cả nước với gần 6000 di tích lịch sử, văn hóa. Gắn bó chặt chẽ với hệ thống di tích lịch sử, văn hóa là những lễ hội truyền thống với quy mô và hình thức đa dạng. Đặc trưng của đô thị Hà Nội là có hình thái “làng trong phố”, trong từng “làng” ở nội đô có đầy đủ các thiết chế tôn giáo tín ngưỡng của một làng xưa cổ truyền Việt Nam. Quá trình hình thành lối sống thành thị, với nhu cầu cải tạo, mở rộng nhà cũ, xây dựng nhà mới, làm cho cảnh quan văn hóa xung quanh di tích bị biến dạng, thu hẹp lại, thậm chí còn bị lấn chiếm. Từ chỗ là không gian văn hóa truyền thống của làng xã, nơi sinh hoạt, giao tiếp cộng đồng của các khu cư dân. Đến nay đình, đền, chùa chỉ còn làm chức năng tín ngưỡng thuần túy, trong khi đó không gian công cộng ở các khu cư trú lại chưa được quan tâm xây dựng. Nhiều di tích kẹt trong mạng ngõ nhỏ; công trình xung quanh xây cao, lấn mái, che chắn tầm nhìn, gió và ánh sáng; không gian lễ hội bị thu hẹp và bãi gửi xe tự phát lấn sân… Dẫn đến xung đột như mở rộng hạ tầng (đường, bãi để xe) nâng tầng nhà ở xung quanh làm “đứt trục linh thiêng” (từ nghi môn – sân – chính điện) và suy giảm trải nghiệm lễ hội cộng đồng.

Các giải pháp nhiều lớp cụ thể là:

• “Vùng đệm thiêng” từ 15- 20m từ nghi môn: Chỉ cho phép công trình nhỏ hơn hoặc bằng 9- 12m (2 đến 3 tầng), bắt buộc lùi lớn hơn hoặc bằng 2 m so với ranh giới, mái dốc hoặc mái bằng có lam che, màu sắc trung tính;
• Trục thị giác – thông gió: Giữ thông thoáng hướng chính (hướng Nam và Đông Nam); công trình mới phải chừa “cửa gió” (khoảng trống) tại cốt mái tầng 3;
• Chuyển hóa bãi xe: Bãi xe ngầm nhẹ hoặc cơ khí tại mép khu, mặt đất trả lại sân lễ hội; ngày cao điểm lễ hội dùng kế hoạch tạm thời (park-and-walk);
• Vật liệu – chi tiết can thiệp: Nhà phụ trợ (nhà khách, vệ sinh) dùng mái dốc tôn hoặc ngói cùng tông; tường gạch trát vữa xoa tay; lan can – cửa gỗ mộc và không dùng ốp đá bóng;
• Bảo tồn sinh hoạt: Không gian chợ phiên, trình diễn nghệ thuật dân gian; quy chế tiếng ồn và chiếu sáng ban đêm theo lịch lễ;
• Quản trị – cộng đồng: Ban quản lý di tích + tổ dân phố + nhà hảo tâm, doanh nghiệp đỡ đầu; quỹ lễ hội – bảo tồn trích từ doanh thu dịch vụ văn hóa – du lịch quanh di tích.

Có thể hiểu, giữa di tích và kiến trúc hiện đại luôn tồn tại các mối quan hệ tương hỗ giữa cũ – mới, tĩnh – động, đóng – mở. Bảo tồn di tích trước hết phải được các nhà quy hoạch và phát triển đô thị nhìn nhận ngay từ giai đoạn quy hoạch tổng thể 1/2000, trong đó cần đánh dấu các điểm cần bảo tồn (đình, đền, chùa, miếu), các tuyến phố cần bảo tồn và các mảng cần bảo tồn (ô phố, quảng trường, không gian mặt nước). Bảo tồn di tích phải gắn liền với không gian và địa điểm, trong sự xâm lấn của các yếu tố kiến trúc-đô thị bao quanh. Cần đặt di tích trong mối tương quan với các yếu tố chiều cao, đặc điểm hình khối, phong cách như những thông số cố định ban đầu cho bài toán lựa chọn điểm, tầm nhìn, trường nhìn của nhà thiết kế đô thị. Di tích tôn giáo là những bằng chứng vật chất hiện hữu của lịch sử, cho phép người ta có thể chiêm ngưỡng, suy ngẫm để hiểu một phần của quá khứ, từ chỗ đứng của ngày hôm nay. Tầng cao nhất của đời sống hiện tại là tầng văn hóa, cuộc sống càng được nâng cao thì nhu cầu văn hóa càng trở nên mạnh mẽ hơn. Di tích trong đô thị biểu hiện trình độ của nhận thức văn hóa đô thị, là thước đo các giá trị văn hóa lịch sử của chính đô thị đó.

3.4. Trường hợp 4 – Kiểm soát chiều cao và mật độ khu trung tâm lịch sử

Trong giai đoạn từ 2005 đến 2022, Hà Nội bùng nổ chuyển đổi và cải tạo đô thị đã có gần 200 công trình cao tầng có chức năng hỗn hợp được xây dựng tại 6 quận thuộc khu vực nội đô lịch sử. Do sức hút về vị trí “đất vàng”, nhu cầu khai thác triệt để các ưu thế về vị trí phục vụ kinh doanh, nhằm gia tăng lợi nhuận cho các chủ đầu tư, thực tế cũng cho thấy xu thế phát triển các công trình cao tầng tại các khu vực trung tâm nội đô, đang có chiều hướng ngày càng gia tăng phát triển về số lượng dự án và quy mô diện tích. Đã xuất hiện tình trạng các công trình cao tầng xây chen, len vào trung tâm lịch sử thiếu quản lý phát triển đồng bộ và bền vững, làm phá vỡ đường chân trời (skyline), gây bóng đổ, gió rối, tổng thể kiến trúc cảnh quan đô thị, ảnh hưởng lớn đến bản sắc và biểu hiện rõ nét nhất chính là sự quá tải về hạ tầng đô thị. Cụ thể như tình trạng tắc đường xảy ra ngày càng phổ biến vào nhiều thời điểm khác nhau trong ngày. Thống kê cho thấy các điểm đen về tắc nghẽn giao thông trong trung tâm nội đô diễn ra tại hầu hết các vị trí xung quanh các dự án cao tầng hỗn hợp. Cùng với đó, do việc gia tăng nhanh chóng dân số mới đến tại các khu vực quận trung tâm nội đô – là nơi có hệ thống hạ tầng đã ổn định lâu dài, diện tích đất đô thị dành cho phát triển mới hạ tầng vô cùng hạn chế, đã dẫn đến tình trạng thiếu các dịch vụ thiết yếu cho người dân như thiếu trường học các cấp, hệ thống cung cấp nước sạch, điện cũng bị quá tải, hiện trạng dồn ứ về rác thải sinh hoạt và ô nhiễm môi trường sống.

Đề xuất khung kiểm soát (mang tính hình thái – thiết kế) gồm 3 vùng:

• Vùng lõi lịch sử (lân cận hồ và di tích cấp I): Hmax 12-16 m, mật độ xây dựng nhỏ hơn hoặc bằng 60%, FAR (hệ số sử dụng đất) nhỏ hơn hoặc bằng 3, bắt buộc mái dốc hoặc mái bằng có khoảng lùi tầng trên cùng lớn hơn hoặc bằng 3m.
• Vùng đệm: Hmax 24-36m, FAR nhỏ hơn hoặc bằng 5, bậc giật khối 45° (độ) từ mép vỉa hè.
• Vùng tiếp nhận phát triển (hướng tuyến vành đai, ga metro): Theo quy hoạch, cho phép cao tầng nhưng đổi lại phải đóng góp Quỹ bảo tồn và nhận TDR từ lõi.
• Kiểm soát bóng đổ, thông gió: Mô phỏng nắng, gió bắt buộc đối với công trình lớn hơn 18 m trong bán kính 500m quanh di tích, đảm bảo bóng đổ cực đại không che phủ lớn hơn 40% diện tích không gian công cộng liền kề vào giờ cao điểm nắng mùa hè.
• Bảng hiệu – ánh sáng đô thị: Tuyến phố trung tâm có “bản sắc ánh sáng” mức độ vừa, tránh lấn át công trình di sản; cường độ – nhiệt màu có quy chuẩn riêng.
• Xây dựng các tiêu chí và chỉ tiêu quản lý công trình cao tầng hỗn hợp với khu vực trung tâm nội đô. Việc quản lý chiều cao công trình được quản lý thông qua 3 chỉ số chính, là: Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng và chiều cao công trình. Thông qua 3 chỉ số này, cơ quan quản lý luôn tính toán trước và quản lý chặt chẽ và bền vững của các nội hàm về mật độ dân cư hợp lý, cân bằng và phù hợp với hạ tầng đô thị, hòa nhập với kiến trúc cảnh quan đô thị.
• Cơ chế kinh tế đi kèm: Hệ số bù đắp di sản – mỗi m² sàn vượt chuẩn ở vùng tiếp nhận phải đóng phí di sản để trùng tu, số hóa, đào tạo thợ thủ công; ưu tiên dự án đạt chứng chỉ “công trình xanh + thân thiện di sản”.

Cùng với đó, đẩy mạnh đồng bộ công tác cấp phép xây dựng, thanh tra, kiểm tra để hạn chế tối đa các công trình xây dựng không phép và sai phép. Trong đó, vai trò giám sát của cộng đồng cần được đẩy mạnh trên cơ sở ứng dụng các công nghệ số như thông qua các tổng đài tự động, đường dây nóng, các trang website, nhóm diễn đàn thông tin về trật tự xây dựng và quy hoạch.

4. Kinh nghiệm quốc tế – Bộ nguyên tắc quy hoạch, thiết kế đề xuất cho Hà Nội

4.1. Kinh nghiệm quốc tế và khả năng áp dụng

4.1.1. Kinh nghiệm quốc tế

• Italia: Là quốc gia sở hữu số lượng di sản UNESCO nhiều nhất thế giới và đã phát triển mô hình bảo tồn di sản văn hóa vật thể gắn liền với phát triển kinh tế. Chính phủ Italia cho phép tư nhân tham gia vào quá trình bảo tồn bằng cách đầu tư vào các di tích lịch sử và hưởng lợi từ việc khai thác du lịch. Chương trình Art Bonus là một sáng kiến quan trọng, cung cấp các ưu đãi thuế cho doanh nghiệp và cá nhân đóng góp vào việc trùng tu di sản. Nhờ đó, các công trình lịch sử không chỉ được bảo vệ mà còn trở thành điểm đến hấp dẫn, đóng góp lớn vào nền kinh tế. Đồng thời, Italia cũng thực hiện nghiêm ngặt các quy định về quy hoạch đô thị nhằm đảm bảo không gian di sản không bị tác động bởi quá trình hiện đại hoá.
• Thủ đô Paris – Pháp: Kiểm soát nghiêm chiều cao, đường đỏ – khoảng lùi, vật liệu, bảng hiệu; khuyến khích cải tạo nội thất giữ mặt đứng; bồi hoàn di sản thông qua thuế và phí xây dựng.
• Kyoto -Nhật Bản: Bảo tồn nhà gỗ phố truyền thống qua màu sắc – vật liệu – chi tiết mái, đồng thời cho phép công năng mới (cà phê, lưu trú nhỏ), có Quỹ hỗ trợ sửa chữa và ưu đãi thuế.

4.1.2. Khả năng áp dụng

• Xây dựng cơ chế tài chính bền vững và thu hút các nhà đầu tư vào bảo tồn di sản. Vấn đề của Việt Nam trong bảo vệ di sản là sự phụ thuộc quá lớn vào ngân sách nhà nước. Trong khi đó, các quốc gia như Italia và Anh đã thành công trong việc huy động nguồn lực tài chính từ khu vực tư nhân thông qua các chính sách ưu đãi thuế, quỹ di sản và các chương trình tài trợ. Hà Nội cần thiết lập cơ chế khuyến khích doanh nghiệp, cá nhân và tổ chức tham gia đóng góp vào bảo tồn di sản thông qua các hình thức như tài trợ, đóng góp quỹ bảo tồn, hoặc đầu tư vào các dự án du lịch gắn với di sản.
• Đối với khu phố cổ Hà Nội, cần xây dựng quy chuẩn thiết kế riêng cho từng tuyến phố, bao gồm quy định về biển hiệu, màu sắc, vật liệu và hình thức kiến trúc mặt tiền nhằm bảo đảm sự hài hòa và giữ gìn bản sắc không gian đô thị. Đồng thời, cần biên soạn Sổ tay hướng dẫn thiết kế mặt đứng cho từng dãy phố để làm căn cứ cho việc cải tạo, sửa chữa và cấp phép xây dựng. Bên cạnh đó, cần nghiên cứu áp dụng cơ chế chuyển quyền phát triển (TDR), theo đó các khu vực được phép phát triển với mật độ hoặc chiều cao lớn hơn sẽ đóng góp tài chính vào Quỹ bảo tồn di sản, tạo nguồn lực ổn định cho công tác bảo tồn và phát huy giá trị khu phố cổ.
• Nên có chuỗi hiên – mái che liên tục, palette màu, mô-đun biển hiệu và quỹ hỗ trợ chủ nhà cải tạo theo mẫu.
  Bảo tồn di sản văn hóa không chỉ là trách nhiệm, mà còn là cơ hội phát triển bền vững. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy: Một khung pháp lý chặt chẽ, cơ chế tài chính linh hoạt, ứng dụng công nghệ và sự tham gia của cộng đồng là chìa khóa để bảo vệ di sản hiệu quả. Hà Nội cần đổi mới chính sách, huy động nguồn lực và tận dụng công nghệ để không chỉ gìn giữ di sản mà còn biến nó thành động lực kinh tế – xã hội.

4.2. Đề xuất Bộ nguyên tắc quy hoạch, thiết kế cho Hà Nội

Thủ đô Hà Nội có những khu vực đô thị cổ, cũ bao hàm nhiều giá trị mang tính lịch sử, nên cần có cách tiếp cận mới, thích ứng và khác biệt. Nghị quyết 09-NQ/TU ngày 22/02/2022 của Thành ủy Hà Nội về Phát triển Công nghiệp văn hóa trên địa bàn Thủ đô giai đoạn 2021-2025, định hướng đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 cũng đã chỉ rõ: Trong bối cảnh toàn cầu hóa và hội nhập quốc tế hiện nay, nhiều quốc gia tiến bộ nhanh hơn, thành công hơn dựa trên sự đặc sắc về văn hóa, coi văn hóa là yếu tố cốt lõi, động lực mới cho sự phát triển và trong Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm theo Quyết định 2512/QĐ-UBND, xem di sản văn hóa là nguồn lực nội sinh quan trọng, góp phần bảo tồn bản sắc đô thị và thúc đẩy phát triển bền vững.

4.2.1. Nguyên tắc chung

1. Giữ “đọc được lịch sử” qua hình thái, tỷ lệ, màu – vật liệu;
2. Can thiệp đảo ngược được – thêm cái mới không phá cái cũ;
3. Bền vững khí hậu – mát, thoáng, sáng và tiết kiệm năng lượng;
4. Đồng quản trị – Nhà nước – cộng đồng – doanh nghiệp.

4.2.2. Bộ quy tắc cho từng nhóm

• Phố Cổ: Quy tắc 3-6-9 về cao độ – lùi tầng; hiên 2m đến 2,5m; biển hiệu mô-đun H nhỏ hơn hoặc bằng 0.6m; dồn hạ tầng kỹ thuật vào hộp chung và Logistics giờ thấp điểm;
• Biệt thự Pháp cổ: Bảo tồn cấu trúc – thêm lõi kỹ thuật nhẹ; vật liệu thích hợp; xây dựng thư viện chi tiết gờ phào; TDR và ưu đãi thuế; sàn ngầm nhẹ phía sau.
• Di tích tôn giáo: Vùng đệm thiêng 15m-20m; khống chế Hmax từ 9 – 12m xung quanh; giữ trục thông gió – ánh sáng; phụ trợ cùng tông vật liệu và quản trị lễ hội – bãi xe.
• Khu trung tâm lịch sử: Phân vùng 3 vòng; kiểm soát bóng đổ – gió; “Công cộng hóa” tầng trệt và quy hoạch ánh sáng – bảng hiệu.

4.2.3. Cơ chế – công cụ đi kèm

• TDR & vùng nhận phát triển: Chuyển quyền phát triển từ lõi lịch sử sang hành lang TOD (ga metro, trục chính -phát triển định hướng giao thông công cộng);
• Quỹ Bảo tồn Thủ đô: Nguồn thu từ phí di sản, du lịch, tài trợ doanh nghiệp, đấu giá quyền quảng cáo đúng chuẩn;
• Sổ tay thiết kế theo tuyến phố – nhóm công trình làm công cụ thẩm định nhanh;
• Hợp đồng “bảo tồn và vận hành”: Ràng buộc chủ đầu tư duy tu định kỳ đổi lấy ưu đãi;
• KPI theo dõi: Số mặt đứng cải tạo đạt chuẩn/năm; số biệt thự tái sử dụng thích ứng; diện tích hiên liên tục tạo mới; mức giảm phàn nàn tiếng ồn/ánh sáng; tăng thời gian lưu trú của khách bộ hành;
• Các nguyên tắc theo hướng dẫn quốc tế, mục tiêu đầu tiên của quy hoạch đô thị là để thiết lập một bộ tiêu chuẩn sống, điều kiện làm việc cho tất cả thành phần xã hội hiện tại và tương lai. Đảm bảo phân phối tài chính, cơ hội, lợi ích từ phát triển đô thị một cách công bằng, thúc đẩy tính hòa nhập, gắn kết xã hội, bảo tồn, nâng cấp bản sắc và đặc trưng về không gian của địa phương, phục hồi, bảo vệ, bảo tồn các nguồn nước.

Đó là điều kiện tiên quyết để cải thiện chất lượng sống, đem lại thành công cho tiến trình toàn cầu hóa, bao gồm việc tôn trọng, bảo tồn các di sản và đa dạng văn hóa.

4.3. Lộ trình thực hiện 2026-2045 và từ 2045 đến thế kỷ tương lai

Quy hoạch Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050, được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt theo Quyết định số 1569/QĐ-TTg, ngày 12/12/2024; Điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065, được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt theo Quyết định số 1668/QĐ-TTg, ngày 27/12/2024; Luật Thủ đô số 02/2026/QH16 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XVI, Kỳ họp thứ Nhất thông qua ngày 23/04/2026; Quyết định số 2512/QĐ-UBND ngày 13/5/2026 của UBND thành phố Hà Nội về phê duyệt Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm. Mục tiêu chung là xây dựng và phát triển Thủ đô “Văn hiến – Văn minh – Hiện đại – Hạnh phúc”; đặt văn hoá ở vị trí trung tâm của chiến lược phát triển kinh tế – xã hội, “Văn hiến – Bản sắc – Sáng tạo” là giá trị cốt lõi xuyên suốt, nguồn lực nội sinh và sức mạnh mềm, nền tảng hình thành bản lĩnh, trí tuệ và động lực phát triển; Là thành phố kết nối toàn cầu, kinh tế, văn hóa, xã hội phát triển toàn diện, đặc sắc và hài hòa; có trình độ phát triển ngang tầm thủ đô các nước phát triển trong khu vực và trên thế giới…

Việc thiết lập các mục tiêu quy hoạch như trên đã thể hiện tầm nhìn chiến lược sáng suốt và hoài bão, khát vọng phát triển Thủ đô, đồng thời thể hiện sự quan tâm đặc biệt đến văn hóa và con người Hà Nội. Có thể nói, tư tưởng này đã bắt kịp những tư tưởng nhân văn và xu thế phát triển của thời đại, tạo tiền đề khoa học vững chắc cho kiến thiết và phát triển Thủ đô.

5. Thảo luận

Bảo tồn di sản văn hoá của Hà Nội đang đứng trước nhiều thách thức. Kết quả nghiên cứu cho thấy: Bảo tồn di sản không thể chỉ dừng ở việc tu bổ đơn lẻ, mà cần một chiến lược tổng thể, tích hợp đa ngành và dài hạn. Chỉ khi bảo tồn được đặt trong mối quan hệ hài hòa với phát triển, di sản mới trở thành “nguồn lực mềm” cho kinh tế, xã hội và văn hóa.Trong quá trình triển khai khung giải pháp bảo tồn di sản kiến trúc, có thể xuất hiện nhiều rủi ro tiềm ẩn. Nếu không lường trước và kiểm soát, những rủi ro này sẽ làm suy giảm hiệu quả bảo tồn, thậm chí phản tác dụng cụ thể:

• Chi phí cải tạo cao, chủ nhà ngại tham gia vì nhiều công trình có tuổi đời hàng trăm năm, vật liệu đặc thù, quy trình tu bổ phức tạp. Ngân sách nhà nước hạn hẹp, trong khi cơ chế xã hội hóa chưa thật sự hấp dẫn.
• Kiểm soát đồng nhất có thể triệt tiêu sáng tạo vì việc áp dụng cùng một khung quản lý hoặc mẫu thiết kế cứng nhắc dễ dẫn tới tình trạng “đồng phục hóa”. Mất đi sự đa dạng và giá trị độc đáo của từng di tích, công trình.
• Thiếu phối hợp đa ngành (quy hoạch – văn hóa – giao thông – thương mại): Quy hoạch đô thị, bảo tồn văn hóa, hạ tầng giao thông, phát triển thương mại, du lịch chưa đồng bộ. Mỗi cơ quan quản lý theo một “lợi ích cục bộ”, dẫn đến chồng chéo, trì trệ.

Biện pháp giảm thiểu

• Cơ chế tài chính hấp dẫn, đa dạng (ưu đãi thuế, tín dụng xanh) và áp dụng TDR: Cho phép chủ đất di sản chuyển nhượng quyền phát triển sang khu vực khác để cân bằng lợi ích.Thực hiện ưu đãi thuế, tín dụng xanh cho doanh nghiệp, cộng đồng tham gia bảo tồn. Xây dựng Quỹ bảo tồn di sản Thủ đô, huy động từ xã hội hóa, hợp tác quốc tế.
• Sổ tay thiết kế “mở”, cho phép nhiều biến thể trong khung: Ban hành sổ tay hướng dẫn, có tiêu chuẩn tối thiểu nhưng cho phép nhiều biến thể linh hoạt. Khuyến khích sáng tạo trong tu bổ, phục hồi không gian, miễn là tuân thủ nguyên tắc cốt lõi (tỷ lệ, chất liệu, cảnh quan).
• Tổ công tác liên ngành, cơ chế một cửa thẩm định nhanh cho dự án tuân thủ mẫu: Thành lập tổ công tác gồm đại diện quy hoạch, văn hóa, giao thông, du lịch, thương mại, giảm thiểu thủ tục hành chính phức tạp.

Bảo tồn di sản kiến trúc Hà Nội không chỉ là việc gìn giữ những “viên ngọc” của quá khứ, mà còn là đầu tư cho tương lai. Di sản chỉ thực sự sống khi nó gắn bó với đời sống đương đại, khi cộng đồng được thụ hưởng và trở thành động lực phát triển bền vững.

6. Kết luận và kiến nghị

Chủ trương, chính sách của Nhà nước, Thủ đô trong công tác bảo tồn di sản văn hoá tại Hà Nội đã thể hiện sự quan tâm rõ nét và có nhiều điểm tiến bộ. Thế nhưng, trong bối cảnh hội nhập, các chính sách này cần được điều chỉnh theo hướng chuyên nghiệp hóa, hiện đại hóa và tiệm cận chuẩn mực quốc tế.
Trọng tâm cải cách cần đặt vào ba trụ cột:

1. Hoàn thiện thể chế bảo tồn đồng bộ, liên thông;
2. Tăng cường nguồn lực xã hội hóa có kiểm soát;
3. Nâng cao vai trò của cộng đồng trong giám sát và phản biện chính sách bảo tồn di sản. Bảo tồn di sản không phải là “đóng băng quá khứ”, mà là tạo tương lai có ký ức. Góc nhìn thực hành kiến trúc cho thấy mọi mâu thuẫn giữa nâng cấp tiện nghi và gìn giữ bản sắc đều có lời giải thiết kế + quản trị nếu khung pháp lý linh hoạt, công cụ kinh tế đủ mạnh và cộng đồng được đồng hành, phải hiểu “di sản” chính là quà tặng của quá khứ cho nền kinh tế đô thị hôm nay.

Để phát huy hiệu quả giá trị di sản văn hóa khu phố cổ, thành phố cần triển khai đồng bộ các giải pháp sau:

1. Ban hành – thí điểm Sổ tay thiết kế và Quỹ mặt tiền cho phố Cổ;
2. Triển khai TDR (cơ chế chuyển quyền phát triển không gian) và ưu đãi cho biệt thự Pháp cổ tái sử dụng thích ứng;
3. Xác lập vùng đệm thiêng quanh di tích kèm quy tắc hình thái;
4. Áp dụng phân vùng 3 vòng kiểm soát chiều cao – bóng đổ ở trung tâm lịch sử;
5. Thiết lập KPI (chỉ số hiệu suất chính) di sản gắn cấp phép xây dựng và đánh giá quy hoạch.
6. Xây dựng hệ sinh thái di sản thông minh dựa trên dữ liệu, công nghệ, sự đồng kiến tạo của cộng đồng nhằm bảo đảm truyền thừa bản sắc qua nhiều thế hệ và hướng tới mô hình Hà Nội là đô thị hiện đại nhưng không đánh mất ký ức, phát triển nhanh nhưng vẫn giữ được “linh hồn” văn hóa.

Khi các giải pháp trên được thực thi theo lộ trình 2025-2045, Hà Nội có thể đồng thời giữ “hồn cốt” Thăng Long và nâng tầm đô thị hiện đại, bản sắc, cạnh tranh về chất lượng không gian sống, du lịch văn hóa trên bản đồ khu vực và thế giới. Đây cũng chính là hành trình tái định nghĩa vai trò của di sản – Từ đối tượng cần bảo tồn trở thành nguồn vốn chiến lược, dẫn dắt bản sắc, sáng tạo và tương lai của Thủ đô – Từ “ký ức của quá khứ” trở thành “năng lượng của tương lai”.

ThS.KTS Nguyễn Văn Vũ
Công ty CP Kiến trúc Thân thiện
PGS.TS.KTS. Nguyễn Việt Huy
Trường Đại học xây dựng Hà Nội
(Bài đăng trên Tạp chí Kiến trúc số 06-2026)

Tài liệu tham khảo
1. Luật Di sản văn hóa (sửa đổi, bổ sung); Luật Thủ đô 2026; Luật Quy hoạch đô thị;
2. Quy chế quản lý quy hoạch – kiến trúc Khu phố Cổ, Khu phố cũ Hà Nội; các đồ án quy hoạch trung tâm;
3. UNESCO, Recommendation on the Historic Urban Landscape (HUL);
4. ICOMOS, International Charter for the Conservation and Restoration of Monuments and Sites (Venice Charter); Burra Charter;
5. Paris PLU & các quy định secteur sauvegardé (đối chiếu hình thái – vật liệu – biển hiệu);
6. Hướng dẫn bảo tồn nhà truyền thống Kyoto (machiya) – quy tắc màu sắc, vật liệu, chi tiết mái;
7. Bảo tồn di tích trong phát triển không gian đô thị: https://dsvh.gov.vn/Upload/files/Tap%20chi%20DSVH/So%2031/3121_Bao%20ton%20di%20tich%20trong%20phat%20trien%20khong%20gian%20do%20thi.pdf
8. Quy hoạch và xây dựng đô thị với vấn đề bảo tồn di sản văn hoá: https://dsvh.gov.vn/Upload/files/Tap%20chi%20DSVH/So%2030/3004_Quy%20hoach%20va%20xay%20dung%20do%20thi%20voi%20van%20de%20bao%20ton%20di%20san%20van%20hoa.pdf
9. Cần mở rộng không gian công cộng phố cổ Hà Nội: https://ashui.com/can-mo-rong-khong-gian-cong-cong-pho-co-ha-noi/
10. “Dĩ bất biến ứng vạn biến” trong quy hoạch chung Hà Nội cùng Việt Nam bước vào một kỷ nguyên mới: https://vienkientrucquocgia.gov.vn/di-bat-bien-ung-van-bien-trong-quy-hoach-chung-ha-noi-cung-viet-nam-buoc-vao-mot-ky-nguyen-moi/
11. Tích hợp văn hóa trong quy hoạch đô thị – Kinh nghiệm quốc tế và gợi mở cho Hà Nội: https://moitruongxaydungvn.vn/tich-hop-van-hoa-trong-quy-hoach-do-thi-kinh-nghiem-quoc-te-va-goi-mo-cho-ha-noi
12. Làng xã Hà Nội – Thực trạng, bảo tồn và phát triển: https://vienkientrucquocgia.gov.vn/lang-xa-ha-noi-thuc-trang-bao-ton-va-phat-trien/
13. Bảo tồn di sản trong bối cảnh phát triển đô thị thông minh: https://sis.vnu.edu.vn/bao-ton-di-san-trong-boi-canh-phat-trien-do-thi-thong-minh?category_id=3
14. Bảo tồn và phát huy giá trị di sản văn hóa ở khu phố cổ Hà Nội: https://bvhttdl.gov.vn/bao-ton-va-phat-huy-gia-tri-di-san-van-hoa-o-khu-pho-co-ha-noi-20250703141417904.htm
15. Bảo tồn biệt thự cổ Hà Nội: thích ứng và linh hoạt các giải pháp: https://phapluatxahoi.kinhtedothi.vn/bao-ton-biet-thu-co-ha-noi-thich-ung-va-linh-hoat-cac-giai-phap-394170.html
16. Kiến trúc bền vững công trình cao tầng trong khu vực nội đô các đô thị Việt Nam: https://tapchixaydung.vn/kien-truc-ben-vung-cong-trinh-cao-tang-trong-khu-vuc-noi-do-cac-do-thi-viet-nam-20201224000019665.html
17. Bảo tồn, phát huy giá trị phù điêu lưu giữ lịch sử Thủ đô: Để di sản đô thị không bị lãng quên: https://kinhtedothi.vn/bai-cuoi-giai-phap-hai-hoa-giua-bao-ton-va-phat-trien.html
18. Kinh nghiệm quốc tế trong bảo vệ di sản văn hóa vật thể và bài học pháp lý cho Việt Nam: https://tapchicongthuong.vn/kinh-nghiem-quoc-te-trong-bao-ve-di-san-van-hoa-vat-the-va-bai-hoc-phap-ly-cho-viet-nam-139521.htm
19. Hà Nội thông qua Nghị quyết về các nội dung chính của Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm: https://hanoi.gov.vn/tin-tuc-su-kien-noi-bat/ha-noi-thong-qua-nghi-quyet-ve-cac-noi-dung-chinh-cua-quy-hoach-tong-the-thu-do-voi-tam-nhin-100-nam-4260127164952525.htm
20. TOÀN VĂN: Luật Thủ đô số 02/2026/QH16: https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/toan-van-luat-thu-do-so-02-2026-qh16-11926052309491329.htm
21. TOÀN VĂN Quyết định số 2512/QĐ-UBND phê duyệt Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm: https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/toan-van-quyet-dinh-so-2512-qd-ubnd-phe-duyet-quy-hoach-tong-the-thu-do-ha-noi-tam-nhin-100-nam-119260515164719871.htm